Apartmanda Oy Birliği Gerektiren Durumlar Nelerdir?

Apartman ve sitelerde yaşam, ortak alanların kullanımı ve yönetimle ilgili birçok kararı beraberinde getirir. Bu kararlar genellikle genel kurul toplantılarında alınır ve her karar türü için farklı bir çoğunluk oranı aranır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bu oranları açıkça belirlemiştir. Ancak bazı durumlarda, apartmandaki tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar vermesi gerekir. Peki, bu durumlar nelerdir? Gelin, detayları birlikte inceleyelim.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Oy Birliği Gerektiren Durumlar

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 26. Maddesi gereği oy birliğiyle alınması gereken başlıca kararlar şunlardır:

Binanın Bölünmesi ve Devri: Apartman veya sitenin ana taşınmazının veya arsa paylarının bölünmesi ve bu bölünen kısımların üçüncü kişilere devredilmesi işlemleri, tüm maliklerin oy birliğini gerektirir.

Reklam Amaçlı Kiralama: Binanın dış cephe duvarlarının, çatısının veya damının reklam panoları yerleştirmek amacıyla kiralanması gibi önemli tasarruflar için oy birliği şarttır.

Yönetim Planında Değişiklik: Apartmanın yönetim planında yapılacak her türlü değişiklik için tüm kat maliklerinin oy birliği gerekir. Yönetim planı, apartmanın işleyişine dair temel kuralları belirlediği için bu tür değişikliklerin herkesin onayıyla yapılması zorunludur.

Faydalı Yenilik ve İlave İşler: Apartmana yapılacak faydalı yenilikler ve ilaveler (örneğin, yeni bir asansör yapılması, otopark alanının genişletilmesi) oy birliği gerektirir.

Isıtma Sisteminde Değişiklik: Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binalarda merkezi ısıtma sisteminden bireysel ısıtma sistemine geçiş gibi büyük altyapı değişiklikleri, tüm maliklerin oy birliğiyle alınmalıdır.

Bu da ilginizi çekebilir: Freelance Çalışma Nedir ve Kimler İçin Uygundur?

Diğer Karar Türleri ve Çoğunluk Oranları

Bazı kararlar oy birliği gerektirmez; ancak farklı çoğunluk oranlarına ihtiyaç duyar:

1. Beşte Dört Çoğunluk (Kat Maliklerinin %80’i):

Ortak alanlarda inşaat, onarım, dış cephe boyası değişikliği.

Faydalı yenilik ve ilaveler.

2. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu:

Yönetim işlerinin yürütülmesiyle ilgili kararlar.

Temizlik, güvenlik, bakım-onarım gibi günlük işler için kararlar.

Önemli Not: Eğer apartman yönetim planında daha yüksek bir oy oranı öngörülmüşse, bu oran esas alınır.

Apartmanda Ortak Alanlarda Değişiklik ve Oy Birliği Gerekliliği

Apartmanlarda ortak alanlarda yapılacak değişiklikler, kat maliklerinin haklarını doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle bazı durumlarda oy birliği, bazı durumlarda ise çoğunluk şartı aranır.

Oy Birliği Gerektiren Durumlar:

• Binanın ortak alanlarının (çatı, bodrum gibi) reklam veya ticari amaçlarla kiraya verilmesi.
• Binanın bölünmesi veya arsa paylarının devri.
• Ortak alanlarda büyük maliyetli değişiklikler yapılması.

Beşte Dört Çoğunluk Gerektiren Durumlar:

• Yeni bir tesis yapılması (örneğin, otopark, asansör).
• Ortak alanlarda dekorasyon veya dış cephe yenileme çalışmaları.

Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Gerektiren Durumlar:

• Temizlik hizmetleri, güvenlik önlemleri gibi günlük yönetim işleri.

Apartmanda Yönetim Planında Değişiklik ve Oy Birliği Şartı

Apartman yönetim planı, apartmandaki tüm maliklerin uyacağı temel kuralları içerir. Yönetim planında yapılacak bir değişiklik, tüm maliklerin haklarını etkilediğinden beşte dört çoğunluk yerine oy birliği ile karar alınması zorunludur.

• Yönetim planı değişikliği için alınan kararlar tapu müdürlüğüne bildirilerek tapu kütüğüne işlenmelidir.

• Kat maliklerinden biri oylamaya katılmasa bile, oylamada oy birliği sağlanırsa karar geçerli sayılır.

Bu da ilginizi çekebilir: BAĞKUR Prim Ödemesi Yapılmazsa Ne Olur?

Apartman Toplantısında Kiracıların Oy Kullanma Hakkı

Apartman genel kurul toplantılarında, kiracılar doğrudan oy kullanma hakkına sahip değildir. Ancak, kiracıların oy kullanabilmesi için şu şartların sağlanması gerekir:

• Kiracı, mülk sahibinden vekaletname almalıdır.
• Vekaletle oy kullanıldığında, bu durum toplantı tutanaklarına işlenmelidir.

Apartman Toplantısında Karar Alma Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Apartmanda oy birliği veya diğer çoğunluk oranlarıyla alınacak kararlarda dikkat edilmesi gereken bazı noktalar:

1. Tüm maliklere, alınacak kararın kapsamı ve gerekçesi önceden detaylı şekilde anlatılmalıdır.
2. Genel kurul toplantısında, tüm maliklerin katılımı sağlanmalı ve gerekli çoğunluk oranı elde edilmelidir.
3. Alınan kararlar tutanak altına alınmalı ve toplantıya katılamayan maliklere yazılı olarak bildirilmelidir.
4. Alınan kararlar, maliklerin haklarını ihlal etmemeli ve hukuki açıdan geçerli olmalıdır.